¿Cómo se calcula retorno de las inversiones inmobiliarias?

De acuerdo con los principios básicos de las inversiones inmobiliarias, estas consisten en adquirir la totalidad o parte de propiedades para generar ingresos, especialmente a través del alquiler. 

Constituyen una gran oportunidad de negocio segura, estable y rentable aun en épocas de crisis, pues siempre hay una revalorización del capital en el largo plazo, suelen generar un flujo de caja mensual y pueden disfrutar de ciertas ventajas fiscales como el DFL2 en Chile, por ejemplo, que otorga beneficios tributarios a las viviendas de menos de 140 metros cuadrados.

Como en cualquier otro instrumento de inversión, es necesario determinar la rentabilidad de cada propiedad, para poder comparar entre diferentes opciones, saber si la adquisición dará los beneficios esperados y reducir el riesgo. 

¿Cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria (ROI)?

Profundizando un poco, el cálculo de rentabilidad indica la relación entre los ingresos netos generados por la renta del inmueble (ingresos brutos menos costos de operación) y el valor de compra. El resultado se expresa porcentualmente.

En ese sentido, para realizar el cálculo necesitamos tener los siguientes datos: 

• Ingresos brutos: valor de arriendo mensual. Lo podemos conocer estudiando el mercado de la zona donde vamos a invertir.
• Costos de operación de la propiedad: en Chile, hace referencia a las contribuciones. Aunque podemos incluir gastos administrativos y de mantenimiento cuando no son asumidos por el arrendatario, así como los del seguro e incluso los asociados a las tasas de interés.
• Inversión: precio que pagamos por la propiedad.

Una vez tenemos claros estos datos aplicamos la siguiente fórmula: 

Es un procedimiento matemático muy sencillo. Imaginemos, por ejemplo, que compramos un departamento en 120 millones de pesos capaz de generar una renta mensual estimada de 500.000 pesos, es decir, unos ingresos brutos anuales de 6.000.000 de pesos (500.000 x 12 meses). Además, pagará 185.000 pesos por contribuciones.

Al aplicar la fórmula del ROI obtenemos el siguiente resultado: 

1. 6.000.000 (ingresos) – 185.000 (costos) = 5.815.000 (ingresos netos).
2. 5.815.000 / 120.000.000 (inversión) = 0.0484.
3. 0.0484 x 100 = 4.84%.

La rentabilidad anual de esta propiedad es del 4.84%.

Algunas recomendaciones para mejorar este indicador 

A nivel general, un ROI aceptable se encuentra entre un 5% y un 10%. Sin embargo, el análisis de viabilidad de las inversiones inmobiliarias debemos considerar otros factores como presupuesto, nivel de riesgo a asumir, proyecciones de plusvalía, proyectos regulatorios y, más importante aún, gastos ocultos asociados a líos jurídicos o al estado estructural y estético de la propiedad.

En todo caso y más allá de saber cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria, tenemos que aprender a maximizar el indicador. 

Al respecto, lo primero que tenemos que hacer es estudiar muy bien el mercado y elegir propiedades en comunas con buen rendimiento, valor de metro cuadrado asequible, alta demanda habitacional o proyectos de equipamiento o servicios que impulsen el interés de los arrendatarios por vivir en la zona. 

Luego podemos pensar en las siguientes estrategias: 

• Reducir el precio de compra y los gastos asociados a ella. 
• Optar por un inmueble con los menores gastos posibles.
• Adquirir propiedades con beneficios tributarios, como las DFL2. 
• Controlar los gastos fijos y variables de la propiedad

Realizar en la propiedad reformas baratas que la hagan más atractiva y, por lo tanto, nos permitan cobrar un poco más de arriendo.

Por supuesto, si no poseemos los conocimientos necesarios para invertir en propiedades, resulta imprescindible contar con una buena asesoría que nos ayude a reducir el riesgo y maximizar las ganancias. Inversión Fácil es el aliado perfecto al respecto. Ingresa a su web y conoce más sobre sus servicios.