¿Qué pasa si desisto de una promesa de compraventa?

Actualizado el 17 de agosto de 2026 · Por Dominique Oyarce

Antes de analizar las consecuencias de desistir de una promesa de compraventa, es importante entender qué significa realmente este contrato.

Una promesa de compraventa es un acuerdo mediante el cual dos o más partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo, una vez cumplido un plazo o determinada condición.

En una operación inmobiliaria normalmente intervienen:

1. El promitente comprador: quien se compromete a adquirir posteriormente el inmueble y, dependiendo de las condiciones comerciales, puede realizar anticipos o abonos al precio.
2. El promitente vendedor: quien se compromete a celebrar posteriormente la compraventa del inmueble en las condiciones acordadas.

El artículo 1554 del Código Civil establece cuatro requisitos fundamentales para que la promesa genere obligaciones: debe constar por escrito; el contrato prometido no puede ser de aquellos que la ley declare ineficaces; debe contener un plazo o condición que determine cuándo se celebrará el contrato definitivo; y debe especificar suficientemente el contrato prometido.

¿La promesa debe firmarse ante notario?

No siempre.

Como regla general, el artículo 1554 exige que la promesa conste por escrito, pero no establece que toda promesa de compraventa inmobiliaria deba necesariamente celebrarse ante notario.

Existe, sin embargo, una excepción especialmente importante para quienes compran propiedades nuevas en verde o en blanco.

El artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que cuando una inmobiliaria, constructora u otra persona comprendida en esa norma promete vender una vivienda, local comercial u oficina que todavía no cuenta con recepción definitiva y recibe anticipadamente todo o parte del precio, el contrato debe otorgarse mediante instrumento privado autorizado ante notario y los dineros entregados deben ser caucionados mediante una póliza de seguro o boleta bancaria, salvo las excepciones previstas por la propia ley.

Por eso, es importante distinguir entre una promesa inmobiliaria común y una promesa asociada a una compra en verde o en blanco.

¿Qué ocurre si la inmobiliaria incumple?

No corresponde afirmar simplemente que el comprador recibe automáticamente “todo lo pagado más la multa”.

Cuando existe un incumplimiento contractual, las consecuencias dependerán del contrato y de las normas aplicables.

El Código Civil establece que, frente al incumplimiento de un contrato bilateral, la parte cumplidora puede solicitar, según corresponda, el cumplimiento o la resolución del contrato, junto con la indemnización de perjuicios. Además, el artículo 1554 remite a las reglas aplicables a las obligaciones de hacer.

Cuando se trata de una relación entre una inmobiliaria y un consumidor, también entra en juego la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores. El SERNAC considera que las reservas, promesas y otros contratos preparatorios del proceso de adquisición de una vivienda se encuentran comprendidos dentro de la protección al consumidor.

Además, en abril de 2025 el SERNAC precisó que las fechas de entrega informadas por las inmobiliarias antes o después de la firma pueden resultar vinculantes. Si la empresa incumple esos plazos, el consumidor puede denunciar el incumplimiento y solicitar, según el caso, restitución de los dineros e indemnización de los perjuicios.

¿Y si es el comprador quien ya no quiere comprar?

Aquí hay una diferencia fundamental entre arrepentirse voluntariamente y no poder comprar por una circunstancia que no es imputable al consumidor.

Una promesa válidamente celebrada obliga a las partes. Por eso, en términos generales, una persona no puede asumir que tiene derecho a terminarla unilateralmente simplemente porque cambió de opinión. El Código Civil señala que todo contrato legalmente celebrado obliga a quienes lo suscribieron.

Si el comprador incumple injustificadamente, habrá que revisar qué consecuencias establece la promesa, incluyendo la eventual existencia de una cláusula penal.

La legislación chilena no establece una multa general de 10%, 15% ni ningún otro porcentaje para desistir de una promesa de compraventa.

La cláusula penal es aquella mediante la cual una parte se obliga a una determinada pena en caso de incumplimiento. Su monto y condiciones dependerán del contrato y de las normas legales aplicables. El propio Código Civil contempla reglas sobre penas excesivas y establece además que no puede cobrarse simultáneamente la pena y la indemnización de perjuicios, salvo que ello se haya pactado expresamente.

¿Qué pasa si el banco rechaza mi crédito hipotecario?

En octubre de 2024, el SERNAC señaló expresamente que cuando una persona no logra concretar la compra por una razón no imputable a ella, utilizando como ejemplo el rechazo de un crédito hipotecario, tiene derecho a recuperar los dineros pagados sin que se le impongan penas o sanciones.

El Servicio también ha advertido sobre cláusulas que sancionan al consumidor mientras no establecen consecuencias equivalentes para la inmobiliaria, pues pueden producir un desequilibrio contrario a la legislación de protección al consumidor.

Esto significa que no todas las situaciones en que finalmente no se firma la compraventa pueden tratarse simplemente como un “arrepentimiento”. Hay que determinar por qué no pudo concretarse la operación y a quién resulta imputable esa circunstancia.

¿La inmobiliaria puede quedarse con todo el pie?

No necesariamente. El SERNAC ha señalado que los tribunales han considerado abusivo que una inmobiliaria se quede con todo el pie pagado en un contrato preliminar cuando la compraventa no se concreta por razones que no son imputables al consumidor.

Esto hace especialmente importante revisar las cláusulas de:

• multas;
• rechazo de financiamiento;
• condiciones suspensivas;
• plazos;
• devolución de reservas y anticipos;
• incumplimiento del comprador;
• incumplimiento del vendedor.

La existencia de una cláusula escrita no significa por sí sola que ésta sea necesariamente válida frente a la normativa de protección al consumidor.

¿Qué protege la póliza o boleta bancaria en una compra en verde?

La garantía establecida en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones no tiene como objetivo garantizar cualquier indemnización que pueda exigir el comprador.

Cuando resulta aplicable, debe garantizar un monto equivalente a la parte del precio que el comprador haya entregado anticipadamente, para el evento de que la promesa no se cumpla dentro del plazo o condición establecidos.

Por eso, no sería correcto decir "si la inmobiliaria no te indemniza, haces efectiva la póliza": son materias distintas. Una cosa es recuperar los dineros anticipados mediante la garantía, y otra es determinar si además existen perjuicios indemnizables, una cláusula penal u otras acciones contra la inmobiliaria.

¿Se puede ceder una promesa de compraventa?

Algunos proyectos inmobiliarios permiten que el promitente comprador ceda su posición a otra persona antes de celebrar la compraventa definitiva. Pero no existe una regla general según la cual toda promesa pueda cederse libremente y sin multa.

Antes de considerar esta alternativa debe revisarse el contrato para saber:

• si permite la cesión;
• si exige autorización previa de la inmobiliaria;
• qué condiciones debe cumplir el nuevo comprador;
• si existen gastos administrativos o notariales;
• y qué ocurre con los dineros ya pagados.

Por eso, una cesión puede ser una solución en algunos proyectos, pero no debe presentarse como una salida automática frente al desistimiento.

¿Qué pasa si la promesa no cumple el artículo 1554?

El artículo 1554 no dice simplemente que una promesa defectuosa "se considera válida hasta que alguien la anule". La norma establece directamente que la promesa no produce obligación alguna salvo que concurran los requisitos que enumera.

Por eso, si existe un problema respecto de la forma escrita, el plazo o condición, la individualización del negocio prometido u otro requisito esencial, es necesario analizar jurídicamente el contrato antes de hablar de "desistimiento". En esos casos, el problema puede estar en la propia eficacia de la promesa y no simplemente en que una de las partes quiera retirarse.

¿Qué cláusulas conviene revisar antes de firmar?

Inversión Fácil recomienda revisar especialmente cómo se financia la operación, qué ocurre si el banco rechaza el crédito, cuáles son las fechas comprometidas por la inmobiliaria, qué sanciones existen para cada parte, cómo se devolverán los dineros entregados y si la promesa permite ser cedida, ya que el SERNAC ha sostenido que la protección al consumidor se extiende a todo el proceso contractual inmobiliario, incluyendo reservas y promesas de compraventa.

La promesa de compraventa es una herramienta muy utilizada en la adquisición de departamentos y otros bienes raíces, pero no debe entenderse simplemente como una reserva que puede abandonarse pagando una multa. Antes de firmarla —y especialmente antes de intentar ponerle término— es recomendable revisar las cláusulas concretas y determinar qué consecuencias legales tendría cada alternativa.

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Este contenido es informativo y considera normativa y criterios administrativos vigentes consultados a agosto de 2026. No reemplaza asesoría jurídica particular.

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