Comprar departamentos para arrendar es una inversión de muy bajo riesgo porque siempre hay demanda. Además, genera rentabilidad mediante el flujo de capital asociado a los ingresos de alquiler y los gastos de administración y mantenimiento.
De acuerdo con resultados del Informe Trimestral de Viviendas de la región Metropolitana, correspondiente al tercer trimestre de 2021, la rentabilidad inmobiliaria en Santiago muestra niveles sanos de retorno con tendencia al alza y hay comunas, como Quilicura, donde alcanza hasta el 9%.
Sin embargo, no todas las propiedades arrojan los mismos rendimientos. A la hora de entrar en el negocio hay que aprender a evaluar este indicador.
¿Qué es y cómo calcular rentabilidad de un departamento?
En líneas generales, los indicadores de rentabilidad nos permiten visibilizar el performance que tiene la propiedad frente a su arriendo de mercado y precio de adquisición.
O lo que es igual: conocer la ganancia de la inversión.
Rentabilidad inmobiliaria bruta
Hace referencia a los ingresos producto del alquiler menos los costos o gastos totales asociados al inmueble, como el mantenimiento, los gastos comunes, el pago de contribuciones, etc.
Por ejemplo:
- Ingresos de arriendo x 12 meses: 5.400.000 pesos (450.000 pesos mensuales).
- Gastos de mantenimiento: 800.0000 pesos.
- Contribuciones: 650.000 pesos.
Al aplicar la fórmula de ingresos menos egresos, obtenemos una rentabilidad inmobiliaria bruta de 3.950.000 pesos.
Esto es en el escenario ideal de una tasa de vacancia perfecta, pero hay ocasiones en las que al calcular rentabilidad los ingresos son menores porque el departamento permanece desocupado hasta que se le consigue un nuevo arrendatario, pero los egresos siguen siendo por lo menos en lo que respecta a impuestos y gastos comunes.
Por otra parte, debes tener presente el papel preponderante los gastos repercutibles.
Este concepto hace referencia, en pocas palabras, al traslado de algunos de los gastos al arrendatario, usualmente los gastos comunes. Pero ello debe estar claramente estipulado en el contrato de arrendamiento.
Rentabilidad por porcentaje o Retorno de la Inversión (ROI)
Con fundamento en el indicador anterior, podemos obtener el valor de la rentabilidad basándonos en el capital destinado y al beneficio obtenido.
La fórmula a aplicar en este caso es:
ROI = (Ganancia (rentabilidad absoluta / Inversión) x 100.
Por ejemplo, si el departamento costó 70.000.000 millones de pesos y genera una ganancia mensual de 3.950.000 pesos (ejemplo anterior), estamos hablando de una rentabilidad anual del 5.64%.
Lo que deriva en un total de 17.4 años para obtener el retorno total del capital invertido.
Rentabilidad por rendimiento (plusvalía)
Entre los indicadores de rentabilidad de un departamento, también tenemos este, que mide la ganancia obtenida entre el momento que compramos la propiedad y e instante en que la vendemos. La fórmula a aplicar es muy sencilla.
Rentabilidad por rendimiento = ((Valor final de la inversión – Valor inicial de la inversión) / Valor inicial de la inversión) x 100.
Siguiendo con el ejemplo anterior, supongamos que ese departamento comprado en 70.000.000 millones de pesos, se vende 10 años después en 82.
Al aplicar la fórmula obtendríamos lo siguiente:
- ((82.000.000 – 70.000.000) / 70.000.000) x 100.
- (12.000.000 / 70.000.000) x 100.
- 0.1742 x 100 = 17.42%.
Cabe señalar que, para obtener resultados más aterrizados, es necesario realizar el cálculo teniendo en cuenta variables como el valor del dinero en el tiempo y la inflación. Por lo que, en Chile, solemos trabajar mejor sobre UF.
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