Venta de Bienes Raíces e Impuesto a la Renta

Desde la promulgación de la Reforma Tributaria (Ley 20.780, publicada el 29 de septiembre de 2014) muchos inversionistas inmobiliarios se han preocupado por los efectos que podría tener el IVA en la venta de inmuebles desde el 2016. Sin embargo, al enajenar un bien raíz debemos considerar además otro tributo: el impuesto a la renta, sobre todo teniendo en cuenta las modificaciones que establece la reforma, vigentes a partir del 1 de enero de 2017.

Para comprender cuándo es aplicable este impuesto, debemos tener claro el concepto de “renta” que, según el artículo 2° de la LIR[1], se define como “los ingresos que constituyan utilidades o beneficios que rinda una cosa o actividad y todos los beneficios, utilidades e incrementos de patrimonio que se perciban o devenguen, cualquiera sea su naturaleza, origen o denominación”. Por lo tanto, hay que aclarar que no es la venta del bien raíz en sí misma la que está gravada, sino la utilidad obtenida (mayor valor) en dicha operación, es decir, el valor de la venta menos el costo del bien raíz.

Sin embargo, en la actualidad, el artículo 17 N°8 en su letra b) de la LIR establece que el mayor valor en la enajenación de bienes raíces situados en Chile efectuada por personas naturales, es considerado un ingreso que “no constituye renta”, por lo que la utilidad no debe pagar impuesto y ni siquiera debe ser informada en la declaración anual (Formulario 22). En general, en consecuencia, el mayor valor obtenido por el contribuyente en estas operaciones no está afecta a este impuesto.

A partir del 1 de enero de 2017 cambia el tratamiento al mayor valor en la enajenación de bienes raíces. A continuación se explican los casos que podrían darse cuando una persona natural con domicilio o residencia en Chile vende un bien raíz.

1. A) Enajenación de un bien raíz adquirido antes del 1 de enero de 2004

El mayor valor obtenido mantiene el tratamiento de acuerdo con las disposiciones de la Ley sobre Impuesto a la Renta, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014, como mencionan las normas transitorias (XVI del artículo tercero transitorio de la ley 20.780). Esto quiere decir que será un ingreso no considerado renta si y sólo si no el vendedor no es considerado habitual y se venda a un no relacionado.

1. B) Enajenación de un bien raíz adquirido a partir del 1 de enero de 2004

Cuando ha transcurrido menos de un año entre su enajenación y su adquisición: el mayor valor obtenido en la operación queda afecto al Impuesto de Primera Categoría (desde 2017 con tasa del 25%) y al Impuesto Global Complementario, con la opción de que este último impuesto se pueda pagar, con respecto a este mayor valor, sobre base percibida o devengada. Este mismo tratamiento tributario aplica si la venta se hace un relacionado.

Cuando ha transcurrido más de un año entre su enajenación y su adquisición: el mayor valor obtenido en la operación sólo queda afecto al Impuesto Global Complementario, pudiendo reliquidar este tributo durante los años comerciales en que el bien enajenado ha estado en poder del enajenante, hasta un máximo de 10 años. Sin embargo, el contribuyente tiene la opción de pagar un impuesto único sustitutivo del 10% sobre ese mayor valor, en vez de pagar el Impuesto Global Complementario. Por otro lado, se establece que el impuesto a las herencias pagado por el bien raíz servirá como crédito contra el impuesto que se pague por la enajenación del bien raíz. En este caso en particular, hay, además, un beneficio consistente en que será un ingreso no renta el mayor valor en la enajenación de un bien raíz, con un límite de 8.000 UF considerando todos los mayores valores provenientes de enajenaciones efectuadas a partir del 1 de enero de 2017, durante toda la vida del contribuyente, independientemente del tipo de bien raíz.

Considerando todo lo anterior, es muy importante saber cómo se determina el mayor valor, es decir la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario del bien raíz. Hasta antes de la reforma, este último era el costo de adquisición reajustado según la variación de IPC. A partir del 1 de enero de 2017, a este monto se le podrán incorporar las mejoras que hayan aumentado el valor del bien raíz (por lo que se excluyen desembolsos en reparación), debidamente reajustadas, y que deben ser informadas oportunamente al Servicio de Impuestos Internos.

Se dispuso una norma transitoria para los bienes raíces adquiridos desde el 1 de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014 y que se vendan a partir del 1 de enero de 2017, que establece tres alternativas para elegir como costo tributario:

1. a) Costo de adquisición, incluyendo las mejoras, reajustado.
2. b) Avalúo fiscal al 1 de enero de 2017, debidamente reajustado.
3. c) Valor de mercado a la fecha de publicación de la Ley 20.780 (29 de septiembre de 2014) debidamente acreditado por el contribuyente ante el Servicio de Impuestos Internos hasta el 31 de diciembre de 2015, mediante una tasación. Según la Resolución 127 de 2014, este valor se debe informar mediante el Formulario N° 2897. Este valor debe estar debidamente reajustado, de acuerdo con la Circular 70 de 2015.

Con relación a esto último, si un contribuyente se encuentra en esta situación es trascendental considerar ahora la posibilidad de realizar una tasación, ya que sólo podrá informarse hasta el 31 de diciembre de este año 2015, sabiendo que podría ser, en la mayoría de los casos, la mejor de las tres alternativas.

Por todo lo anterior, es importante estar atento a cómo afectará la reforma tributaria a la enajenación de bienes raíces, no sólo en el caso del IVA, sino que, como hemos visto, en materia de impuesto a la renta.

Gonzalo Polanco Z.

Director Ejecutivo

Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile

[1] Ley sobre Impuesto a la Renta, contenida en el artículo 1° del Decreto Ley 824 de 1974 

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