¿Sabías que existen las "Deudas Buenas"? Y comprar una propiedad para inversión es una de ellas...

Quizás te parezca extraño el concepto “Deudas Buenas”, sobre todo porque una deuda es una obligación de pagar o devolver algo, que generalmente es dinero. Pero ¿qué pasa si esa deuda me genera no sólo gastos, sino que también ingresos asociados por tenerla? Y, ¿éstos me permiten ir pagando el compromiso asociado a mi gasto mensual? Es ahí cuando hablamos de “Deudas Buenas”. Cristian Lecaros, CEO de Inversión Fácil nos explica un poco más acerca de estos conceptos y de por qué una inversión inmobiliaria es una deuda que podría ser calificada como “buena”. 

“Deuda Mala”

Es cuando hacemos un “Gasto Malo” o el uso del crédito para comprar algo que pierde valor con el tiempo, como un automóvil, artículos eléctricos o ropa, ya que estos son bienes que se desvalorizan desde que los compramos, no así su precio, y su monto que crece cada mes por los intereses que se generan. La Deuda Mala tiene asociado un “Pasivo” , cosas que se deprecian con el tiempo y no generan ingresos ó bien ahorro de costos. 

Por ejemplo, cuando compramos un automóvil, al momento de sacarlo de la automotriz pierde de manera instantánea 25% de su valor, y el costo total se va incrementando cada mes. De esta forma, el bien continúa depreciándose mientras que el monto de la deuda continúa creciendo. 

Otra práctica negativa es utilizar préstamos de consumo cuyos plazos de amortización sean superiores a la vida del producto financiado, como por ejemplo, pagar durante 2 años, 7 días de unas vacaciones que ya disfruté. Por lo tanto, la recomendación para este tipo de gastos es ahorrar hasta poder pagarlos en efectivo ó en pocas cuotas precio contado. 

Si hablamos de las peores deudas, son las que tienen una tasa muy elevada, como créditos de los cajeros automáticos, pagos aplazados de las tarjetas de crédito y los créditos rápidos. Estas deudas son muy peligrosas porque si no se controlan puede provocar el efecto bola de nieve y crecer con gran rapidez, dejando a una persona o familia en graves situaciones de insolvencia y estrés familiar. 

Por eso, antes de endeudarse por una nueva adquisición, hay que calcular cuántos van a ser los gastos adicionales mensuales del reembolso del préstamo o crédito, más los intereses. Algunas preguntas fundamentales que puedes hacerte previo a tomar la decisión son: 

¿Lo necesito?

¿Lo necesito ahora o podría esperar hasta poder pagarlo en efectivo?

¿Cuánto más me va a costar comprarlo con crédito?

¿Es una deuda buena la que estoy adquiriendo o deuda mala?

¿Si es una deuda mala, es muy complicado poder transformarla en deuda buena?

“Deuda Buena”

Aunque sea una deuda con apellido “Buena”, debemos recordar que sigue siendo una Deuda. No obstante, se trata de utilizar crédito pero para adquirir algo que añade valor patrimonial a nuestra vida, puede ser que me reportará ingresos futuros, disminuirá costos, pero en general el activo detrás de esa deuda va a ir aumentando su valor con el tiempo, como pueden ser capacitaciones,  estudios superiores o de posgrados, ya que la educación la mayoría de las veces va de la mano con la calidad de vida a la cual podemos aspirar, tanto en lo económico como en lo social. Por eso, cuando pensamos en los dividendos ó gastos mensuales que me puede traer esta deuda, debo pensarlo como un “Gasto Bueno”. 

Por lo tanto se llama “Deuda Buena” a endeudarse en bienes y servicios que: 

1.- Tiene un activo asociado a la deuda que estoy adquiriendo. Por ejemplo: Inversiones Inmobiliarias. 

2. Generalmente aumentan su valor intrínseco como Activo con el paso del tiempo, como una vivienda o inmueble a una mayor velocidad que el tamaño de mi deuda. De ahí se genera el patrimonio.

3. Al asumir esta deuda, los activos asociados a ella deben generar ingresos o reducen gastos durante la vida del préstamo, por ejemplo comprar un departamento para posteriormente arrendarlo. 

Por qué una inversión inmobiliaria es una “Deuda Buena”

Para Cristian Lecaros, CEO de Inversión Fácil, la deuda “es como el stock de una piscina, y el gasto es como el flujo de una manguera”. La “Deuda Buena” tiene relación con un compromiso que yo adquiero pero que hay un “Activo” (algo que me genera ingresos mensuales) detrás, que normalmente va aumentando plusvalía a través del tiempo, por ejemplo: una inversión inmobiliaria de valor deuda en el Sistema Financiero en 1.000 UF pero que conlleva un activo que me genera un ingreso de digamos $ 200.000 al arrendarlo, y que por otro lado, tiene un dividendo en $ 170.000. Finalmente me queda una diferencia a mi favor de $ 30.000.- 

Otro ejemplo sería de estudiar tomar una deuda para estudiar un posgrado de $3 millones, pagado en cuotas mensuales de $200.000, donde podría generar que me promuevan de cargo, mejorando así mi sueldo y mis expectativas laborales. Esto es un capital humano que me genera un flujo detrás del Pasivo que es la deuda de $3 millones y por eso sería una “deuda buena”. 

O un Dentista que incurre en una deuda financiera para comprar una mejor máquina para trabajar en su consulta, pero que le generará mayores ingresos. Donde vaya pagando su deuda mensualmente a través de los mejores ingresos asociados a esta maquinaria. Los ricos piensan de esta manera y por eso saben que la deuda se debe de utilizar sabiamente. 

Otro ejemplo en esa línea podría ser visitar semestralmente al dentista para una limpieza y checkeo dental, y así ahorrarse un gasto mayor en el futuro provocado por una complicación dental mayor. Por ende lo anterior seria un gasto bueno, que en un futuro me permitiría ahorrarme un gasto mucho mayor. 

En resumen existen 3 razones de por qué una propiedad para inversión es una Deuda Buena: 

1. Una inversión inmobiliaria es buena porque hay un activo tangible (garantía real) detrás de ella, que normalmente tiene una plusvalía en el tiempo que es muy superior al crecimiento del valor de la deuda al tener una buena evaluación de proyecto donde se debe buscar comprar en zonas de alta plusvalía. 

2. Si no puedo seguir pagando esa deuda puedo liquidarla y quedarme con un diferencial a mi favor y cancelar mi deuda original. 

3. El gasto asociado a esa deuda buena es el dividendo, al haber un activo, el ingreso asociado a el me ayuda a ir neteando la deuda y me queda eventualmente a mi saldo a mi favor. 

Algunas consideraciones generales. Cada persona puede convertir en su patrimonio personal una deuda mala en deuda buena, en la medida que la persona sepa como generar ingresos asociado a esa deuda, por ejemplo transformar mi casa en un lugar de eventos los fines de semana. O arrendar mi auto a UBER (Servicio de Taxis) y generar ingresos asociados a ello.

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