De acuerdo con un estudio de la consultora Colliers International, invertir en propiedades en Chile -y en el mundo en general- es más conveniente y confiable para generar dividendos que el mercado bursátil.
Si bien la rentabilidad inmobiliaria es similar al IPSA, su nivel de desviación es mucho menor.
No obstante, al poner nuestro dinero en bienes raíces debemos prestar atención a diferentes métricas que nos ayuden a optimizar las utilidades.
Y, en ese sentido, una de las más importantes es el Cap Rate.
¿Qué es el Cap Rate o Tasa de Capitalización?
En líneas generales, el Cap Rate es un indicador que mide la relación entre el rendimiento neto obtenido -Net Operating Income (NOI)-, frente a la inversión total realizada.
Al respecto, debemos recordar que el NOI se obtiene al restar de los ingresos brutos anuales los costes de administración, mantenimiento, entre otros gastos incurridos.
Es decir, el Cap Rate representa el rendimiento neto esperado o generado por un inmueble durante un periodo de explotación, generalmente un año.
Por ejemplo, si adquirimos una propiedad en $200.000.000, y la renta mensual estimada es de $700.000, percibiríamos ingresos anuales de $8.400.000, que nos daría un Cap Rate simplificado de 4,2% anual, cifra sobre la cual deberíamos aplicar los gastos de gestión para obtener un Cap Rate real.
Entonces, ¿cómo calcular el Cap Rate?
Para calcular la Tasa de Capitalización, debemos aplicar la siguiente fórmula:
- Cap Rate = (NOI / V) x 100.
Siguiendo el ejemplo anterior y considerando gastos anuales de $1.400.000 (que los vamos a restar a los ingresos brutos anuales para obtener el NOI), tendríamos la siguiente operación:
- Cap Rate = (7.000.000 / 200.000.000) x 100 = 3.5%.
Al final, más allá de saber qué es el Cap Rate, debemos tener claro que se trata de un indicador muy importante a la hora de invertir en inmuebles porque, en transacciones donde hay flujos estables de rentas, nos permite tasar, comparar y proyectar rentabilidades de diferentes bienes para tomar decisiones informadas.
Al respecto, hay que considerar que al usar el Cap Rate en la tasación de una propiedad, inciden dos principios económicos:
- Anticipación: se aplica porque el valor de una propiedad hace referencia al valor presente de los flujos de efectivo esperados.
- Sustitución: las rentas de las propiedades deben estar en línea con la de otras que resulten competitivas.
Por supuesto, al estimar los flujos de dinero que el activo es capaz de generar, estamos determinando el potencial como negocio, para decidir si se ajusta a nuestra estrategia de inversión y tolerancia al riesgo.
En todo caso, al invertir en propiedades en Chile, debemos tener presente que el resultado efectivo de la tasa de capitalización varía en función de la exactitud de las proyecciones, capacidad de alquilar el bien y grado de ocupación alcanzado.
Por lo que, a la hora de analizar una inversión, debemos valorar otros factores como plusvalía proyectada y demanda de alquiler.
Finalmente, hay que considerar que, a nivel global, las rentabilidades fijas e inmobiliarias se han ido ajustando en términos de Cap Rate.
Pero los bienes raíces han incrementado su plusvalía, lo cual maximiza el beneficio de la inversión.
