Comprar un terreno puede ser un sueño hecho realidad. Pero ¿de qué manera es mejor adquirirlo? Hay distintas maneras, siendo una de ellas la cesión de derechos, lo cual se realiza a través de un acto jurídico. Averigua a continuación si conviene comprar un terreno con cesión de derechos y qué riesgos debes tener en cuenta antes de firmar.
¿Qué es la cesión de derechos?
La cesión de derechos es el acto jurídico en el que una persona (cedente) transfiere a otra (cesionario) uno o más derechos reales o personales. Está regulada por el Código Civil y para que opere, es imprescindible que se cumplan los siguientes requisitos:
- Información de los involucrados (cédula de identidad, estado civil, actividad económica y dirección)
- Certificados de hipoteca y gravamen al día. También se requiere un certificado que acredite que la propiedad no cuente con contribuciones pendientes.
- Carta de cesión de derechos avalada por un abogado especialista.
Podemos firmar contrato de cesión de derechos sobre la propiedad de todo tipo de terrenos. Al hacerlo, el cesionario se convierte en beneficiario de estos y en responsable de las obligaciones del mismo, como el pago de las deudas o hipotecas que recaigan sobre él.
Algunos ejemplos
Un ejemplo al respecto, es el heredero de un terreno que no tiene tiempo para desarrollar los trámites que requiere tomar posesión. Entonces, vende dicho derecho a un tercero que se convertirá en cesionario y, por lo tanto, se reunirá con los demás herederos para reclamar su porcentaje del bien.
O el caso de un inversionista que compró el derecho a adquirir el terreno mediante promesa de compraventa. Ha venido pagándolo a cuotas y por diferentes motivos no puede o quiere continuar con la operación y decide cederlo a un tercero antes de firmar la escritura. Por supuesto, se mantienen todas las condiciones originalmente pactadas en la promesa inicial, como precio, valor de las cuotas y descuentos, entre otros.
Riesgos a considerar antes de firmar
Antes de cerrar una cesión de derechos sobre un terreno, es clave revisar estos puntos para evitar problemas posteriores:
- Nulidad por defectos formales: si falta la escritura pública o la inscripción correspondiente en el Conservador de Bienes Raíces, la cesión puede quedar sin efecto.
- Fraude o suplantación: verifica que el cedente tenga el título efectivamente inscrito a su nombre antes de negociar.
- Litigios, embargos o prohibiciones de enajenar: un terreno con juicios pendientes o gravámenes puede complicar o bloquear la transferencia.
- Cuota v/s bien específico: no es lo mismo ceder una cuota (participación) sobre un terreno en comunidad que ceder derechos sobre un bien ya individualizado — confundir ambos conceptos genera problemas al momento de tomar posesión.
- Tratamiento tributario: según el tipo de derecho que se cede (herencia, promesa de compraventa o el inmueble mismo), la fecha de adquisición original y el tiempo de tenencia, la operación puede o no generar Impuesto a la Renta, y en algunos casos IVA. No es un tratamiento único: conviene revisar tu caso con un contador o asesor tributario antes de firmar.
Ventajas de comprar un terreno con cesión de derechos
Una vez claro qué es una cesión de derecho y qué riesgos conlleva, es necesario saber sobre la conveniencia de adquirir un terreno mediante esta modalidad de transacción. En concreto, se encuentran los siguientes beneficios:
Inversión baja
El cedente buscará vender sus derechos sobre el terreno a un precio mayor al adquirido, pero lo más probable es que el precio sea bastante menor al de una operación de compraventa normal. Esto derivará en más facilidad financiera para la adquisición y mayor plusvalía en el mediano y largo plazo.
Mejoría en la rentabilidad de la inversión
Lo anterior supone mayores índices de rentabilidad, entendida como la relación entre los ingresos netos generados por la propiedad, menos los costos de operación y el valor de compra.
Retorno de la inversión en meses próximos
Usualmente, el contrato de cesión de derechos se firma cuando falta poco tiempo para hacer efectiva la promesa de compraventa, ejercer potestad o el derecho adquirido en general.
Esto significa que el beneficiario de la cesión de derechos podrá disponer prontamente de la propiedad y el retorno de la inversión empezará a fluir muy rápido mediante la explotación del terreno.
La importancia de contar con la ayuda de un experto
¿Conviene comprar un terreno con cesión de derechos? En síntesis, es muy conveniente en varios sentidos, siempre que se verifiquen bien los riesgos mencionados. Por eso es recomendable hacer el trámite de selección del terreno, negociación y transferencia de la mano de un experto — así evitas estafas, nulidades o malas adquisiciones.
En Inversión Fácil ofrecemos ese acompañamiento, con profesionales que revisan cada detalle legal antes de que firmes. Visítanos para profundizar más sobre qué es una cesión de derecho y sus aristas más importantes.
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