4 puntos claves para entender la cesión de derecho de una propiedad

Actualizado el 17 de agosto de 2026 · Por Cristian Lecaros

En el mercado inmobiliario existen distintas formas de acceder a una propiedad. Una de ellas es adquirir la posición contractual de una persona que anteriormente firmó una promesa de compraventa respecto de un departamento.

A esta operación se le suele llamar comercialmente “cesión de derechos”, aunque en este caso es más preciso hablar de cesión de una promesa de compraventa o de la posición contractual derivada de ella.

Para un inversionista puede resultar interesante si la promesa fue celebrada anteriormente bajo condiciones económicas atractivas y el proyecto se encuentra más cerca de su entrega. Pero esto no significa que toda cesión sea automáticamente una buena inversión. Antes de avanzar es fundamental entender qué se está adquiriendo, cuánto terminarás pagando realmente y qué implicancias legales y tributarias tiene la operación.

¿Qué es una cesión de promesa de compraventa?

Imaginemos que una persona firmó una promesa para comprar un departamento en un proyecto inmobiliario. A esa persona la denominaremos cedente. Posteriormente decide transferir a un tercero su posición en el contrato. Ese nuevo interesado es el cesionario.

Dependiendo de las condiciones de la promesa y de la forma en que se instrumente la operación, el cesionario puede pasar a ocupar la posición contractual del comprador original respecto de la futura compraventa. Pero esto no ocurre automáticamente. Antes de realizar una cesión debe revisarse:

1. Si la promesa permite ser cedida.
2. Si se requiere autorización de la inmobiliaria.
3. Qué pagos ya realizó el comprador original.
4. Qué montos permanecen pendientes.
5. Qué obligaciones deberá asumir el nuevo comprador.
6. Qué costos cobra la inmobiliaria o los intermediarios por realizar la operación.
7. Cómo quedará formalizada la sustitución del comprador.

El Código Civil establece además requisitos específicos para que una promesa genere obligaciones: debe constar por escrito, referirse a un contrato eficaz, contener un plazo o condición que determine cuándo se celebrará el contrato definitivo y especificar suficientemente el contrato prometido.

¿Cuál puede ser la ventaja de comprar mediante cesión?

Una de las principales ventajas potenciales es acceder a un precio pactado anteriormente. Por ejemplo, una persona pudo haber promesado un departamento durante una etapa temprana del proyecto por 3.000 UF. Tiempo después, departamentos realmente comparables del mismo proyecto podrían comercializarse a valores superiores.

Si la cesión permite mantener válidamente las condiciones económicas de la promesa inicial, eso podría generar una oportunidad. Pero hay una advertencia fundamental: el precio original de la promesa no es necesariamente el costo real que pagará el nuevo inversionista.

¿Por qué no basta con comparar el precio original?

Supongamos esta situación: Precio original del departamento: 3.000 UF. Pie comprometido: 300 UF. Pie ya pagado por el cedente: 200 UF. Pie pendiente: 100 UF. Prima que solicita el cedente por realizar la cesión: 150 UF.

El nuevo comprador no debería mirar solamente las 3.000 UF originales. También debe considerar cuánto tendrá que desembolsar para reembolsar o reconocer los pagos realizados por el cedente, la prima solicitada para obtener la cesión y los demás costos de la operación. Inversión Fácil recomienda calcular siempre el costo total efectivo de adquisición, no solo el precio que aparece en la promesa original.

¿Qué es la “prima” de una cesión?

Supongamos ahora que el cedente promesó el departamento hace tres años y considera que actualmente esa posición contractual tiene un valor. Puede acordar con el nuevo comprador un monto adicional por cederla. Comercialmente ese valor suele llamarse plusvalía, prima de cesión, o ganancia de cesión.

Para evitar confusiones jurídicas y tributarias, Inversión Fácil prefiere hablar de precio o prima por la cesión, porque mientras no se haya celebrado la compraventa definitiva, el cedente normalmente todavía no está vendiendo un departamento de su propiedad: está transfiriendo derechos y obligaciones derivados de un contrato. Esa diferencia será especialmente importante al analizar los impuestos.

¿Qué otros costos puede tener una cesión?

No existe un precio legal estándar para realizar una cesión de una promesa. Dependiendo de la operación pueden existir:

Reembolso al cedente: reconocimiento de las cantidades que éste ya pagó.

Prima de cesión: monto adicional que el cedente solicita para transferir su posición.

Pie pendiente: cuotas que el nuevo comprador deberá continuar pagando.

Saldo del precio: monto que deberá financiarse o pagarse al momento de celebrar la compraventa.

Costos de la inmobiliaria: si el contrato o las condiciones comerciales establecen cargos asociados a la cesión.

Gastos notariales o jurídicos: según la forma en que deba documentarse la operación.

Servicios de intermediación: cuando participa una empresa o asesor que cobra por estructurar o gestionar la cesión.

Lo importante es distinguir cuáles son obligaciones contractuales, cuáles corresponden al acuerdo económico entre cedente y cesionario y cuáles son honorarios o gastos comerciales de terceros.

¿Por qué conviene calcular todo en UF?

Si el departamento y los pagos se encuentran expresados en UF, conviene analizar toda la operación bajo la misma unidad. No es recomendable comparar simplemente cuánto dinero en pesos desembolsó el comprador original hace algunos años. Por ejemplo: Precio: 3.000 UF. Pie: 300 UF. Pagado: 200 UF. Pendiente: 100 UF. Prima de cesión: 150 UF. Esto permite determinar de manera mucho más clara cuánto capital necesitará realmente el cesionario.

¿La ganancia obtenida por el cedente paga Impuesto a la Renta?

Puede generar tributación. No debe asumirse que la utilidad obtenida al ceder una promesa tendrá exactamente el mismo tratamiento que el mayor valor obtenido al vender un bien raíz.

El SII analizó específicamente una operación de cesión onerosa de contratos de promesa de compraventa en su Oficio N°1530, de 7 de agosto de 2020. En el caso consultado —que correspondía a una sociedad que realizaría este tipo de operaciones— el SII concluyó que la utilidad generada por la cesión se clasificaba en el artículo 20 N°5 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, determinándose tributariamente conforme a las reglas correspondientes.

Esto es importante porque significa que no corresponde asumir automáticamente que la utilidad de una cesión accede al beneficio de hasta 8.000 UF aplicable, bajo determinadas condiciones, al mayor valor obtenido por ciertas personas naturales en la enajenación de bienes raíces. En una cesión de promesa todavía estamos frente a un derecho contractual y no necesariamente frente a la venta de un inmueble propiedad del cedente. El tratamiento final dependerá de quién realiza la operación y de sus circunstancias tributarias, por lo que cuando existe una ganancia relevante conviene analizarla específicamente antes de firmar.

¿La cesión de una promesa paga IVA?

En el mismo Oficio N°1530, el SII concluyó que, en la operación analizada, la celebración del contrato de promesa de compraventa y la posterior cesión de dicho contrato no estaban afectas a IVA.

Eso sí, existe una advertencia distinta: el SII mantiene dentro de su Catálogo de Esquemas Tributarios un caso relacionado con cesiones de promesas de compraventa de inmuebles utilizadas con fines de evitar IVA. Ese caso se refiere específicamente a promesas celebradas antes del 1 de enero de 2016 y posteriormente cedidas a terceros buscando aprovechar el régimen transitorio existente tras la reforma tributaria. El SII señala que puede fiscalizar estas operaciones y analizar, entre otros factores, relaciones entre las partes, cantidad de inmuebles y razones económicas de las cesiones.

Por tanto, son dos ideas diferentes: una cesión normal de una promesa no debe confundirse con la venta del inmueble para efectos de IVA, pero una estructura artificial destinada principalmente a evitar un impuesto puede ser objeto de fiscalización tributaria.

¿Por qué una cesión puede acercar la entrega del proyecto?

Una cesión también puede resultar atractiva cuando el proyecto está avanzado. Si una persona compró en blanco o en verde varios años antes y posteriormente cede su posición cuando falta poco para la entrega, el nuevo inversionista podría tener que esperar menos para escriturar y eventualmente comenzar a arrendar.

Sin embargo, esto debe verificarse antes de invertir: no basta con la fecha comercial anunciada inicialmente. En abril de 2025, SERNAC estableció como criterio que las fechas de entrega comprometidas por las inmobiliarias, incluso en determinadas comunicaciones previas o posteriores a la promesa, deben cumplirse; ante incumplimientos, los consumidores pueden ejercer las acciones correspondientes. Por eso conviene revisar tanto el contrato como las comunicaciones formales relativas a la entrega.

¿Cómo saber si realmente estás frente a una oportunidad?

No basta con decir: “Este departamento fue promesado en 3.000 UF y hoy cuesta 3.600 UF, por lo tanto estoy ganando 600 UF”. Esa conclusión puede ser incorrecta.

Hay que calcular precio original + prima de cesión + costos asociados + obligaciones pendientes, y comparar ese resultado con el precio efectivo al que podrías adquirir actualmente una propiedad realmente comparable.

Luego hay que incorporar la futura renta, vacancia, gastos comunes que correspondan al propietario, administración, contribuciones cuando procedan, seguros, costos de financiamiento, impuestos y demás gastos. La diferencia entre el precio original y el precio de lista no equivale automáticamente a rentabilidad.

Entonces, ¿conviene invertir mediante una cesión?

Puede ser una oportunidad, pero no por el simple hecho de que la promesa sea antigua. Puede existir una ventaja cuando: el precio original es atractivo; la prima solicitada por el cedente es razonable; las condiciones contractuales permiten efectuar la cesión; el proyecto está avanzado; el precio total efectivo sigue siendo inferior al de alternativas comparables; y la rentabilidad proyectada justifica la inversión.

También puede ocurrir exactamente lo contrario: una prima muy alta, promociones actuales de la inmobiliaria, dificultades de financiamiento, retrasos del proyecto o costos que no habían sido considerados pueden eliminar completamente la ventaja.

Por eso, antes de comprar mediante una cesión, la pregunta más importante no es “¿a qué precio compró originalmente el cedente?”, sino “¿cuánto voy a terminar pagando yo por esta propiedad y qué retorno puedo obtener sobre ese monto?”. Ese es el análisis que permite distinguir una verdadera oportunidad de una propiedad que simplemente parece barata porque conserva un precio antiguo.

Este contenido es informativo y considera legislación y criterios administrativos consultados a agosto de 2026. No constituye asesoría legal, tributaria ni financiera particular.