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Consejos para entrar al mercado del mundo inmobiliario

Consejos para entrar al mercado del mundo inmobiliario
  
Publicado el 24 febrero 2020

¿Sabías que los inmuebles son uno de los pocos bienes de inversión que normalmente no se desvalorizan a lo largo del tiempo? Al ser la tierra un bien finito no se puede aumentar la oferta de inmuebles de forma infinita, por lo que su valor va aumentando poco a poco en el tiempo al haber menos oferta. Si decides invertir en un inmueble, debes prestar atención a algunos consejos para emprender antes de comenzar este negocio, para así maximizar los resultados.

¿Comprar en verde o comprar en blanco?

Muchas personas compran viviendas “en verde”, es decir, firman un contrato de compra-venta sin que aún esté terminada la construcción de la propiedad. Este puede ser uno de los buenos consejos para emprender, ya que los costos se reducen ampliamente al comprar en esta modalidad versus el tener la propiedad terminada.

Ojo, debes tener cuidado con saber diferenciar este modo de las compras “en blanco”, es decir, donde ya existe el permiso y terreno para la construcción, pero su inicio aún no se lleva a cabo. Si bien comprar en blanco es considerablemente más barato que comprar en verde, existen algunos riesgos, por lo que es importante que te asesores con empresas de prestigio en el rubro y años de trayectoria en el mercado. Normalmente si el proyecto inmobiliario donde vayas a invertir se encuentra en una etapa temprana, mejor será el efecto plusvalía “patrimonial” de tu inversión.

Investiga la zona

Otro consejo para iniciar una inversión inmobiliaria es investigar el sector donde quieras invertir. En este sentido generalmente mientras más consolidada sea la zona, menores serán las rentabilidades que podrás obtener, dado que la prima por riesgo es baja. Caso contrario, zonas en pleno desarrollo normalmente tienen capitalizaciones de mercado más altas.

Arma un presupuesto personal o familiar

Antes de invertir en bienes inmuebles es necesario que establezcas un presupuesto para tu inversión. Es muy importante saber cuánto flujo mensual dispones para poder cumplir sin contratiempos el compromiso mensual del pie para obtener finalmente un crédito hipotecario. Asimismo, considera los gastos operacionales, costos de contribuciones trimestrales, mantenciones y eventuales impuestos que deberás cancelar en el caso de tener más de 2 inmuebles, entre otros.

Busca un buen corredor de propiedades

Si estás buscando destinar el mínimo de tiempo a tu inversión, debes de buscar un buen corredor de propiedades para que él se pueda preocupar de administrar la propiedad con el mínimo riesgo de no pago posible, y de gestionar todos los posibles problemas de posventa que normalmente suceden en las propiedades recién entregadas.

Compara ROA v/s CAE

Para buscar mejorar la rentabilidad de tu dinero debes evaluar cuál es la rentabilidad pura, o ROA, versus el costo del interés de tu banco, si es que estás evaluando realizar una operación con crédito hipotecario.

El ROA se mide como el valor de arriendo por 12 meses, dividido por el valor de compra en pesos de la propiedad. A este flujo de ingresos le debes descontar el pago de contribuciones, tasas de vacancia proyectado, entre otros. Y en general todos los ítems que puedan descontar ingresos de este cálculo de rentabilidad, por lo que finalmente obtendrías un ROA Ajustado.

A lo anterior, de manera simple, debes considerar el porcentaje de tasa de interés que le aplicará el banco, o CAE, al crédito. Si el “ROA Ajustado” es superior al CAE, en términos simples, haría sentido endeudarse, por ejemplo, al 4% si el activo de renta ajustado es de un 8%, dado que te llevarías un diferencial del 4%.

Una vez te encuentres en condiciones de dar los primeros pasos en la materia, lo mejor es buscar la asesoría de expertos para así dar con las soluciones que mejor se ajustan a tus capacidades. Y como dice el refrán "el que se rodea de sabios, sabio será". 

[Artículo actualizado. Original con fecha 12 mayo 2017]

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