Como ya es sabido, la reforma tributaria del año pasado (Ley 20.780, publicada el 29 de septiembre de 2014) introdujo una serie de modificaciones en nuestro sistema tributario, entre las que se destaca la incorporación de la actividad inmobiliaria al hecho gravado del IVA, a partir del 1 de enero de 2016. Este hecho ha generado gran inquietud en el mercado, sobre todo ahora que se está acabando el año. Muchas inmobiliarias publicitan la venta con la frase “compre ahora, compre sin IVA” y eslóganes similares.
Sin embargo, no es tan conocido que durante el 2016, incluso en años siguientes, en algunos casos aún se podrá comprar inmuebles sin aplicar IVA. Así es, la norma estableció situaciones en las que las transferencias de dominio de bienes inmuebles no se afectarán con IVA, y que se explican en la Circular 42 de 2015 del Servicio de Impuestos Internos.
El artículo 6 transitorio de la Ley 20.780 establece, en primer lugar, que si la transferencia de inmueble se hace en virtud de un contrato de promesa celebrado por escritura pública o por instrumento privado protocolizado, antes del 1 de enero de 2016, no se aplicará IVA. Esto implica que deben cumplirse tres requisitos:
a) Que el contrato de promesa que regulará la celebración del contrato de transferencia de dominio cumpla todos los requisitos exigidos en el artículo 1554 del Código Civil.
b) Que sea por escritura pública, es decir, firmado ante un notario, con todas las formalidades legales, e incorporados en su protocolo o registro público. O bien, que sea por instrumento privado protocolizado, en otras palabras, que aunque no se cumplan las formalidades de una escritura pública, se incorpore al protocolo de un notario, quien deberá dejar constancia en el repertorio del día en que se presente el documento.
c) Que se cumpla con lo indicado en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es decir, que cuando el promitente vendedor sea una inmobiliaria, el proyecto no cuente con recepción definitiva, y el comprador entregue todo o alguna parte del precio del bien raíz al momento de la promesa, el contrato de promesa se otorgue por instrumento privado autorizado ante notario y que la empresa garantice el contrato con póliza de seguro o boleta bancaria.
Si los requisitos indicados anteriormente se satisfacen, la venta no estará gravada con IVA.
Esta ventana, ha hecho a muchos preguntarse qué sucede con la cesión de las promesas de compraventa. Evidentemente el Servicio respeta la posibilidad de efectuar tales cesiones, pero agrega que la cesión de la promesa de compraventa ocurrida después del 1 de enero de 2016 podrá ser fiscalizada por el Servicio de Impuestos Internos para comprobar que no tengan como único objetivo liberarse del pago de IVA, en concordancia con la nueva norma general antielusiva.
En segundo lugar, tampoco se aplicará IVA, según el mismo artículo 6 transitorio, a las transferencias de dominio de inmuebles ocurrida por un contrato de arrendamiento con opción de compra (leasing) celebrado antes del 1 de enero de 2016, siempre que sea por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Por otro lado, el artículo 7 transitorio de la Ley 20.780, establece una exención de IVA en la transferencia de inmuebles siempre que se cumplan simultáneamente los siguientes requisitos:
a) Que se cuente con el permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales respectiva al 1 de enero de 2016. Se contempla la posibilidad de que, luego de concedido el permiso, se realicen modificaciones al proyecto o a las obras, tramitadas según la Ordenanza General de Urbanismo. Sin embargo, deberá verificarse que estas modificaciones no ocasionen un cambio sustancial del proyecto original, por ejemplo, aumentando el número de viviendas en un edificio, ya que en caso contrario no se beneficiará de la exención. Y debe tenerse presente que el Servicio de Impuestos Internos también podrá fiscalizar estas modificaciones para comprobar que su objeto no sólo sea la liberación del pago de IVA, según las normas antielusivas.
b) Que las ventas respectivas se realicen hasta el día 1 de enero de 2017, esto debe incluir la firma de la escritura pública dentro de este plazo.
Esta última exención es importante, por cuanto muchas inmobiliarias quieren obtener durante este año los permisos de edificación respectivos para que en 2016 puedan vender exentos de IVA, y seguramente muchas lo harán, por lo que habrá un número considerable de inmuebles que se venderán exentos de IVA el próximo año.
Por lo tanto, no todas las transferencias de dominio de inmuebles desde el 1 de enero de 2016 estarán afectas a IVA. Tanto las promesas de ventas y contratos de leasing financiero asociados a los inmuebles que se formalizaron antes de esa fecha, pero que se transfirieron después de ella no están gravados con IVA. Y las ventas de inmuebles que se realicen durante el 2016 que cuenten con permisos de edificación antes de ese año estarán exentas del citado tributo. Así es que en estos casos puede decirse “compre en 2016, compre sin IVA”.
