Una de las dudas más frecuentes en las personas que poseen un crédito hipotecario tiene que ver con la posibilidad de refinanciar deudas de este instrumento financiero.
Según cifras otorgadas por el Banco Central, cerca del 6% de los créditos en flujo hipotecario bancario mensual -desde 2013 a 2019- correspondió a refinanciamientos, lo que nos da una idea acerca de su frecuencia de uso.
Pero ¿en qué consiste renegociar créditos hipotecarios? ¿Cuándo conviene repactar crédito hipotecario y cómo se realiza? A continuación, te entregamos algunas claves acerca de esta alternativa.
Refinanciar deudas hipotecarias: en qué consiste y cuándo hacerlo
En términos generales, el refinanciamiento de un crédito hipotecario consiste en la modificación de su estructura y condiciones de pago para que estén en sintonía a las nuevas necesidades del deudor. Podríamos decir, en palabras simples, que es la solicitud de un crédito nuevo para saldar el anterior y pagarlo mediante un nuevo acuerdo contractual.
¿Por qué acogerse a esta medida? La razón radica principalmente a un concepto clave: las tasas de interés, es decir, el monto que debemos pagar por el uso del dinero prestado. En los créditos hipotecarios, la tasa de interés (del tipo variable) suele tener cambios bruscos con el tiempo, aumentando o disminuyendo la cuota hipotecaria mensual.
Según expertos, los créditos hipotecarios que se solicitaron hace 10 años, por ejemplo, tienen tasas de interés bastante mayores que las actuales. Por ende, refinanciar crédito hipotecario nos permite disminuir el valor de la cuota de la hipoteca y pagar menos intereses, aunque a un plazo mayor que el estimado inicialmente.
Considerando lo anterior, es una buena alternativa si:
- Existen cambios desfavorables en nuestra situación económica y necesitamos que se alivie la carga financiera total.
- Queremos cambiar el plazo final de la hipoteca (ya sea para reducirlo o aumentarlo).
- Deseamos modificar la tipología de la tasa de interés de variable a fija.
Ahora bien, es importante que al pensar repactar crédito hipotecario, evaluemos muy bien las nuevas condiciones. Cristián Lecaros, director ejecutivo de Inversión Fácil, declara que se deben revisar todas las variables y “evaluar los costos operacionales antes de realizar un refinanciamiento de un crédito hipotecario, para así tener claro si el cambio es rentable”.
Los costos operacionales son los valores que se pagan por la tasación de la propiedad, escrituración, procesos notariales, trámites en el Conservador de Bienes Raíces, estudios de títulos, etc.
Todos ellos inciden en el CAE (Carga Anual Equivalente), un indicador que nos entrega información acerca de cuánto cuesta un crédito en un lapso, siendo muy útil para comparar su conveniencia de una institución a otra.
¿Cómo renegociar créditos hipotecarios?
Lo principal es tener paciencia, ya que básicamente consiste en solicitar una aprobación de un crédito nuevo, por lo que debemos acercarnos a la entidad financiera que nos otorgó el préstamo (u otra) y pedir refinanciar crédito hipotecario.
Es muy probable que se soliciten los siguientes documentos:
- Historial de pagos de crédito anterior.
- Liquidaciones de sueldo.
- Nueva tasación de la vivienda para confirmar o actualizar su valor actual.
Hay que considerar que las condiciones varían en cada institución (además de los plazos de aprobación). Así también la oferta de seguros y recursos adicionales, por lo que hay que estudiar bien las opciones con el objetivo de escoger de forma adecuada los nuevos términos del contrato crediticio.
Además, para la salud de nuestra economía personal, debemos tener integrada una máxima: lo que paguemos mes a mes no puede superar el 25% o 30% de nuestros ingresos mensuales para no poner en peligro nuestras finanzas.
Invertir en el mercado de propiedades y renegociar créditos hipotecarios puede entregar amplias retribuciones al inversionista. Lo importante es hacerlo informado y con la asesoría profesional que entregan algunas organizaciones como Inversión Fácil.
