La idea de comprar varios departamentos a la vez y sacar rentabilidad de ellos por medio del alquiler es bastante atractiva para cualquier inversionista.
Ingresos pasivos, jubilación garantizada, vacaciones… ¿Qué puede salir mal?
Aunque invertir en más de una propiedad simultáneamente es 100% legal y viable, es importante que lo hagamos bien para no vernos en una mala situación financiera. De lo contrario, podríamos endeudarnos más de la cuenta y arruinar nuestros planes de cara al futuro.
Hoy veremos cómo comprar varios departamentos, cuáles son las prácticas que deben seguirse y cuáles deben evitarse.
¿Cómo comprar varios departamentos para inversión?
El motor principal para la compra de viviendas en Chile, independientemente de si son departamentos o casas, es el crédito hipotecario. Esta es una oportunidad que muchos inversores aprovechan para adquirir propiedades y generar ingresos a través del alquiler.
Ahora bien, el procedimiento habitual de tramitación de financiamiento para comprar departamento sería el siguiente:
- Solicitamos un primer crédito hipotecario, si es que no lo tenemos ya, en la entidad que mejores opciones nos ofrece.
- Finiquitada la transacción, y dependiendo de nuestras circunstancias, es posible que podamos refinanciar para solicitar otro crédito en la misma entidad, ya que es más probable que nos lo otorguen.
Siempre que seamos sinceros en nuestras solicitudes y capacidad de endeudamiento, no deberíamos tener problemas de solvencia más adelante.
Debemos considerar, en este caso, que el banco será mucho más riguroso al momento de darnos un segundo crédito para disminuir el riesgo de impago.
Por otro lado, si ya estamos por terminar de pagar el primer crédito (o ya fue pagado en su totalidad), tenemos una ventana de posibilidades mucho más amplia, ya que esta vivienda nos servirá como garantía patrimonial para solicitar un crédito en cualquier institución financiera.
Una práctica que puede disminuir nuestra solvencia
Ahora bien, también es posible pedir más de un crédito de forma simultánea en diferentes bancos gracias al rezago en la información interbancaria. Esto sucede porque antes de firmar la escritura, las entidades bancarias no informan al sistema acerca de nuestra deuda.
Sin embargo, es una mala práctica. Los bancos, al evaluar tu perfil, no notarán ningún tipo de sobre endeudamiento, por lo que es probable que te aprueben el crédito.
El problema es que podemos llegar a comprometer hasta el 100% de nuestro sueldo por esta vía, sin darnos cuenta de los altos riesgos que existen al no contar con el capital para poder cancelar las deudas más adelante.
Aunque tengamos planeado subsanar la deuda con la renta, los planes pueden cambiar en cualquier momento. Como ejemplo, las preferencias de los inquilinos se transformaron producto de la pandemia.
Mientras en lugares con mayor densidad poblacional ha disminuido la cantidad de personas en busca de departamentos, en lugares alejados de la ciudad ha aumentado.
Por otro lado, a raíz de la pandemia la rentabilidad de los departamentos sufrió una pequeña caída. ¿Sigue siendo rentable invertir? Sí. ¿Nos alcanzará para cubrir el endeudamiento de más de una propiedad? Probablemente no, esto es en lo que debemos pensar.
Financiamiento para comprar departamento
Dicho lo anterior, al momento de solicitar créditos para la compra de departamentos no deberíamos destinar más del 25% o 30% de nuestro ingreso mensual.
Entre los requisitos, un banco nos solicitará casi lo mismo que al tramitar un primer crédito: capacidad para afrontar la deuda y estabilidad laboral, pero tal vez serán mucho más rigurosos y minuciosos al momento de recabar esta información.
En Inversión Fácil ofrecemos asesoría profesional para la compra de departamentos y ayudamos a los inversionistas a concretar sus propósitos comerciales. Todo bajo el marco de la ley, sin asumir riesgos innecesarios y con altas rentabilidades.
