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Invertir en Viviendas DFL2: Beneficios y Limitaciones

Dominique Oyarce el 13 octubre 2015


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El 18 de julio de 1960 se publicó en el Diario Oficial, el Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (DFL 2) que contiene interesantes beneficios tributarios para las denominadas “viviendas económicas”, inmuebles que, cumpliendo algunos requisitos adicionales, tienen una superficie construida de hasta 140 metros cuadrados. Aun cuando es bastante sabido que este tipo de bienes tiene importantes ventajas, no se conoce con tanto detalle en qué consisten y cuáles son sus limitaciones, sobre todo con respecto a los cambios que ha experimentado.

Primero que todo, se debe aclarar que en la actualidad se entiende por DFL 2 un inmueble de uso habitacional, con una superficie construida de hasta 140 metros cuadrados y de propiedad personas naturales. Estos tres requisitos son copulativos, es decir, deben estar presente todos para entender que estamos frente a una “vivienda económica”.

Probablemente, el beneficio más significativo que tiene el invertir en viviendas DFL 2 tiene que ver con que las rentas que produzcan no se consideran para los efectos del Impuesto Global Complementario o Adicional y están exentas del Impuesto de Primera Categoría. Lo anterior quiere decir que quien invierta en este tipo de viviendas, puede darlas en arrendamiento, por ejemplo, sin tener que pagar impuestos. Ni siquiera existe la obligación de declararlas exentas del Impuesto Global Complementario en la línea 8 del Formulario 22, por lo que las rentas percibidas por la persona que invierta en ellas no la harían subir un tramo en la escala de tasas de dicho impuesto. Todo esto aun cuando el bien sea dado en arriendo en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Otro beneficio importante tiene que ver con una exención del 50% del impuesto territorial, mejor conocido como contribuciones de bienes raíces, de acuerdo a los siguientes plazos contados desde la fecha del certificado de recepción, dependiendo de la cantidad de superficie construida:

  1. Por 20 años, cuando la superficie edificada no exceda de 70 metros cuadrados por unidad de vivienda
  2. Por 15 años, si esa superficie pasa los 70 metros cuadrados pero no los 100 metros cuadrados
  3. Por 10 años si esa superficie excede de los 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados

Es importante destacar que esta exención aplica sólo a las “viviendas económicas”, por lo que los terrenos en los que están construidas no gozan de este beneficio.

Por otra parte, las viviendas DFL 2 que sean objeto de donación o se trasmitan por sucesión por causa de muerte, son excluidas de la aplicación de la Ley de Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, cuando el donante o causante haya adquirido en primera transferencia o se haya construido la vivienda. En el caso de que sea sucesión, se requiere, además, que se haya adquirido o construido por lo menos 6 meses antes del fallecimiento del causante. 

Otro beneficio asociado consiste en que toda escritura que se extienda con motivo de la construcción o transferencia de “viviendas económicas” estará afecta solamente al 50% de los impuestos que correspondan, hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción. En otras palabras, si la escritura de compraventa da cuenta de un mutuo hipotecario, el acto estará afecto sólo a un 50% de los impuestos de timbres y estampillas que corresponden.

 

Con todo, se establecen ciertas limitaciones a estos beneficios que es importante analizar

Una limitación que se ha mantenido es que si se cambia el destino habitacional de la vivienda o la superficie construida supera los 140 metros cuadrados, se pierden los beneficios asociados. Si se cuenta con el certificado de recepción municipal respectivo, se pueden hacer ampliaciones, siempre y cuando no supere el límite de metraje permitido. Este máximo sólo comprende superficie edificada, por lo que no se considera, por ejemplo, piscina, jardín o estacionamiento.

La Ley 20.455, publicada el 31 de julio de 2010 introdujo importantes cambios en esta normativa. Uno de ellos excluye de toda franquicia tributaria DFL 2 a las personas jurídicas, lo que fue especialmente significativo. Otra modificación sustancial, fue limitar la cantidad de viviendas que se podían acoger a este beneficio a sólo 2. Si llegase a tener más de dos “viviendas económicas”, los beneficios proceden solamente por las de fecha de adquisición anterior. Sin embargo, el artículo quinto transitorio de la Ley 20.455 indicaba que estas nuevas limitaciones no afectarían los beneficios y derechos que la norma les otorgaba a dicha fecha, es decir, por ejemplo, una persona natural que obtuviera rentas de arrendamiento de 5 viviendas DFL 2, seguiría considerando los beneficios tributarios mientras las mantuviera. Con todo, esas viviendas adquiridas antes de entrar en vigencia las modificaciones al DFL 2, igualmente son consideradas para calcular el límite máximo de viviendas económicas por cada persona natural, como lo dejó claro la Circular 57 de 2010 del Servicio de Impuestos Internos.

Si bien se han limitado los beneficios de las viviendas DFL 2, todavía siguen siendo una buena alternativa de inversión, dadas las franquicias tributarias asociadas. Por ello, si está pensando en adquirir una a futuro, es importante informarse bien y conocer sus ventajas y restricciones, de las cuales, las principales han sido expuestas en este artículo.

 

Gonzalo Polanco Z.

Director Ejecutivo

Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile

 

 

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