Un contrato de arriendo es un acuerdo que surge cuando un arrendador (dueño de la propiedad) cede la posesión del inmueble a un arrendatario (persona que recibe la propiedad en calidad de alquiler).
Lo primero que debemos saber es que se trata de un acuerdo consensuado y, una vez que tenemos un contrato formal, no podemos modificarlo de forma unilateral, es decir, por la voluntad de una sola persona.
Segundo, aunque la legislación chilena no exige que el contrato sea escrito, es muy recomendable que optemos por un documento escrito y, desde 2022, protocolizado ante notario. Esto no solo nos da respaldo ante un conflicto, sino que además permite acceder a herramientas de cobro y restitución más expeditas si el arrendatario incumple (ver más abajo).
¿Cómo puedo modificar un contrato de arriendo?
El contrato en sí no podemos modificarlo, pues se mantendrá tal y como fue creado en el primer momento. Si llegamos a un nuevo acuerdo con el arrendatario, el procedimiento sería generar un anexo de contrato de arriendo.
Debemos recordar que, como el acuerdo es consensuado, primero debemos sugerir la modificación al arrendatario y esperar a que la acepte o la rechace.
En este caso, pueden surgir tres escenarios:
- Acepta la modificación: continuamos la relación sin ningún problema.
- Propone un acuerdo distinto, pero factible para ambos: continuamos la relación.
- Rechaza la modificación de manera rotunda: podemos dar por terminado el contrato de arriendo y solicitar la restitución de la propiedad. Por supuesto, respetando el protocolo y los plazos establecidos por la Ley de Arriendo (desahucio del contrato en el caso de que tenga carácter indefinido).
¿Qué cláusulas se pueden modificar con el anexo de contrato de arriendo?
Antes de entrar en detalles sobre lo que se puede modificar con el anexo de contrato arriendo, primero hay que echar un vistazo a cuáles son las cláusulas habituales en un contrato:
- Duración del contrato.
- Plazos de pago.
- Canon de arrendamiento con el monto en pesos o UF.
- Gastos que corren por cuenta del arrendatario, normalmente, los de condominio y servicios básicos (agua, electricidad, Internet, gas, etc.).
- Intereses y multa en caso de mora.
- Entrega y restitución del inmueble.
- Fin que tendrá la propiedad (vivienda, uso comercial, etc.).
- Terminación anticipada del contrato en caso de incumplimientos.
- Obligación de mantener el inmueble en buen estado.
Entonces, viene la pregunta: ¿qué cláusulas puedo modificar? La gran mayoría, excepto las que corresponden al pago de servicios -luz, agua, gas-, gastos comunes e intereses por mora, entre otras.
Ahora bien, podemos modificar cláusulas del contrato de arriendo, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.
Lo más común es que queramos modificar el canon de la renta, la duración del contrato o los plazos de pago.
Formato anexo contrato de arriendo: qué debe llevar
Como ya sabes, para formalizar una modificación será necesario que generemos un anexo de contrato arriendo. En el documento se deben indicar los datos personales tanto del arrendador como del arrendatario, y el lugar y fecha en que se está llevando a cabo el acuerdo.
Luego, se detallan los antecedentes, el objeto del anexo, y se finaliza con el otorgamiento. Es importante que se generen dos ejemplares y ambos sean firmados y conservados por los participantes.
¿Afecta la Ley 21.461 ("Devuélveme mi Casa") a la modificación de un contrato de arriendo?
Desde 2022 está vigente la Ley 21.461, conocida como "Devuélveme mi Casa", que no cambia el requisito de mutuo acuerdo para modificar un contrato, pero sí incorpora un procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución anticipada del inmueble cuando el contrato fue protocolizado ante notario. En general, si el contrato original está protocolizado, conviene formalizar el anexo de la misma manera (firmas ante notario o firma electrónica avanzada), de modo de no perder esa vía expedita en caso de incumplimiento posterior. Este es un tema en evolución jurisprudencial, por lo que sugerimos siempre confirmar el procedimiento vigente con un abogado antes de firmar.
¿Puedo firmar el anexo de contrato de arriendo con firma electrónica?
Sí. La Ley 19.799 reconoce validez legal a los documentos firmados electrónicamente, incluyendo anexos de contratos de arriendo. En general se recomienda usar firma electrónica avanzada (emitida por un proveedor autorizado) cuando se busca dejar el anexo en condiciones equivalentes a un documento notarial, especialmente si el contrato original fue protocolizado bajo la Ley 21.461.
Ahora que conocemos cómo es un formato anexo contrato de arriendo, no dudemos en implementarlo si lo que buscamos es modificar algún término.
En conclusión, la mayoría de las cláusulas pueden modificarse siempre que ambas partes estén de acuerdo. No olvidemos que es importante solicitar la ayuda de profesionales para que nos guíen por el mejor camino.
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