¿Cómo calcular la rentabilidad de un departamento?

Invertir en una propiedad es un gran paso pensando en el futuro. A diferencia de otras inversiones, las inversiones inmobiliarias suelen concentrarse en rentabilidades de entre 5% y 6% anual, lo que las hace menos riesgosas al momento de elegirlas. A continuación revisamos qué es la rentabilidad, cómo calcularla y sus principales tipos y factores.

¿Qué es la rentabilidad de una inversión?

La rentabilidad es un indicador que mide la relación que existe entre la ganancia de una inversión y el costo de esta. El resultado es un porcentaje que muestra cuánto del dinero invertido se ha ganado o recuperado (o se espera ganar o recuperar).

¿Cómo calcular la rentabilidad de un departamento?

La forma más simple de calcular la rentabilidad mensual de una propiedad es tomando el monto de arriendo menos la cuota del crédito (si aplica), dividido por la inversión inicial, multiplicado por 100. Pero la rentabilidad real depende de varios factores adicionales, que revisamos a continuación con ejemplos concretos.

Tipos de rentabilidad

1- Rentabilidad bruta: compara el ingreso anual de arriendo contra la inversión total. Por ejemplo, si compraste un departamento de 3.000 UF (cerca de 80 millones de pesos) y recibes una renta mensual de 350.000 pesos (4,2 millones anuales), tu rentabilidad bruta anual es de 5,25%.

2- Rentabilidad neta: a ese cálculo hay que restarle los gastos asociados: contribuciones, gastos comunes, seguros y gestión, además de la cuota del crédito hipotecario si lo usaste para financiar la compra. Por ejemplo, con ingresos de arriendo de 5.400.000 pesos al año (450.000 mensuales) y gastos anuales de mantención (800.000) más contribuciones (650.000), la ganancia neta anual sería de 3.950.000 pesos.

3- Rentabilidad por retorno de la inversión (ROI): se calcula como (ganancia anual / inversión inicial) x 100. Siguiendo el ejemplo anterior, si el departamento costó 70.000.000 de pesos y genera una ganancia anual de 3.950.000 pesos, el ROI anual es de 5,64%, lo que implica cerca de 17,7 años para recuperar el capital invertido solo con el flujo de arriendo (sin contar plusvalía).

4- Rentabilidad por plusvalía: mide la ganancia obtenida entre el momento en que compras la propiedad y el momento en que la vendes: ((valor final – valor inicial) / valor inicial) x 100. Por ejemplo, si ese departamento de 70.000.000 se vende 10 años después en 82.000.000, la rentabilidad por plusvalía del período es de 17,1%.

5- Rentabilidad asociada a riesgo: considera factores como la variación de precios del sector o la tasa de vacancia del inmueble, que pueden hacer que la rentabilidad real difiera de la calculada en el papel.

Para obtener resultados más precisos, conviene además considerar el valor del dinero en el tiempo y la inflación; por eso en Chile suele ser más preciso trabajar estos cálculos en UF.

En resumen, si estás pensando en invertir en una propiedad y no sabes cómo calcular la rentabilidad de un departamento, presta atención a la inversión inicial, la variación de precios, la tasa de vacancia y los gastos repercutibles, buscando siempre propiedades con una rentabilidad bruta sobre el 5%.

Sigue siendo una de las inversiones con mayor rentabilidad y menor riesgo relativo, por sobre alternativas como los depósitos a plazo o los fondos mutuos más conservadores, cuyas rentabilidades son más variables.

Una buena forma de tener todos estos factores en consideración es asesorarse con expertos inmobiliarios que, en base a tus características, te ayuden a elegir la mejor propiedad para generar una gran rentabilidad en tus ingresos y asegurar tu futuro.