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“Simplificación de la Reforma" y Sector Inmobiliario

Dominique Oyarce el 04 enero 2016

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El martes 10 de diciembre del presente año ingresó a la Cámara de Diputados un “proyecto de ley que simplifica el sistema de tributación a la renta y perfecciona otras disposiciones legales tributarias”, conocido por algunos como la “reforma a la reforma tributaria”. La gran cantidad de instrucciones administrativas emanadas por el Servicio de Impuestos Internos tras la promulgación de la Ley 20.780 puso en la palestra que la aplicación de la reforma era más compleja de lo que parecía. Por otro lado, ciertos sectores consideraron que algunas interpretaciones del ente fiscalizador iban en contra de la intención del legislador. Por ambas razones, el mensaje presidencial establece entre los principales objetivos del proyecto simplificar el sistema tributario y precisar o aclarar la aplicación de la ley, sobre todo en lo referente a normas transitorias y de vigencia.

El sector inmobiliario fue particularmente afectado con la Reforma Tributaria, por la incorporación de la actividad inmobiliaria al hecho gravado de IVA y por los cambios en los requisitos para acceder al crédito especial de empresas constructoras. Por lo anterior surgieron algunas dificultades en la interpretación de la ley, que vienen a ser aclarados por este proyecto. A continuación se mencionan los principales cambios que se desean incorporar con la “reforma a la reforma” con el fin de subsanar estos problemas.

La reforma tributaria estableció una exención a las viviendas adquiridas con subsidios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Sin embargo, eso implica que las empresas constructoras que vendan directamente a un beneficiario de un subsidio no tendrían derecho al Crédito Especial de Empresas Constructoras, ya que la transferencia de dominio no estaría afecta. El proyecto de simplificación propone explicitar que las empresas constructoras sí tendrán derecho a este crédito en este caso en particular. Asimismo, se desea establecer una exención a los contratos de arriendo con opción de compra financiados con subsidios.

Una de las disposiciones que generan mayor inquietud en el mercado inmobiliario es la letra l) del artículo 8 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, vigente a partir del 1 de enero de 2016, que establece como hecho gravado especial las promesas de compraventa, es decir, al monto que se paga como anticipo al precio final. Como señala el mensaje presidencial, esto es especialmente complejo, ya que las promesas pueden estar vinculadas con ventas exentas o el bien prometido pudiera eventualmente variar. Además la promesa podría dejarse sin efecto porque el comprador podría no conseguir el crédito hipotecario o por acuerdo de las partes, lo que obligaría a restituir no sólo el monto pagado por la promesa, sino también el IVA recargado en la operación. Dada esta situación, el ejecutivo pretende dejar exentas de IVA a las promesas de compraventa de inmuebles y aplicar el impuesto sólo al momento de la venta, sobre el valor total del bien, lo que incluye los anticipos que se hayan pagado a cuenta de ese valor.

Por otra parte, como en los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, además de la renta del arrendamiento, implícitamente se cobran intereses, se plantea reconocer ese componente financiero, que no debiera gravarse con IVA. Por lo anterior, se propone rebajar ese interés de la base imponible del impuesto, el cual, sin embargo, podrá ser objeto de una tasación del Servicio de Impuestos Internos conforme al artículo 64 del Código Tributario.

El artículo sexto transitorio de la Ley 20.780 establece que las transferencias de inmuebles efectuadas en virtud de un contrato de arriendo con opción de compra celebrado antes del 1 de enero de 2016 no estarán afectas a IVA en la medida que cumplieran con ciertas formalidades. Sin embargo, con esa redacción se entiende que sólo la cuota final para ejercer la opción de compra estaría exenta del impuesto. Por eso, el proyecto de ley precisa que tanto la opción como las cuotas de arriendo no estarán afectas a IVA en este caso.

Otra norma que ha sido bastante discutida es el artículo séptimo transitorio de la Ley 20.780, que establece una exención de IVA en la transferencia de inmuebles siempre que se cumplan simultáneamente dos requisitos: que se cuente con el permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales respectiva al 1 de enero de 2016 y que las ventas respectivas se realicen hasta el día 1 de enero de 2017, esto debe incluir la firma de la escritura pública de compraventa dentro de este plazo. La razón de la controversia es que muchos proyectos toman un largo tiempo en construirse y para vender se necesita la recepción de obras de la Dirección de Obras Municipales, por lo que los plazos estipulados en esta disposición no son suficientes en la mayoría de los casos. Por lo mismo, el ejecutivo ve necesario modificar el artículo séptimo transitorio en dos aspectos. Primero, estableciendo que la exención aplicará si la solicitud de recepción se ingresa a la Dirección de Obras Municipales antes del 1 de enero de 2017. Segundo, que ya no sea relevante la fecha en que se vendan los inmuebles respectivos, es decir, siempre y cuando se cumpla el requisito la venta estará exenta sin importar en qué momento se realice.

En conclusión, hay que reconocer que para su elaboración se recogieron inquietudes de diversos actores y que se trató de solucionar las dificultades que presentaba la implementación de la Ley 20.780. La aprobación de este proyecto de simplificación, o “reforma a la reforma” puede tomar tiempo y puede modificarse durante la discusión, por lo cual es importante estar atentos a estos cambios y seguir su tramitación en el Congreso.

Gonzalo Polanco Z.

Director Ejecutivo

Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile

 

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