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El éxito de todo inversionista se basa en una buena educación financiera, y es por esto que hemos preparado para ti diversos materiales, tanto escritos como audiovisuales, que sin duda te aclararán muchas dudas sobre el mercado inmobiliario para que puedas invertir de manera inteligente.

Consejos para emprender en inversiones inmobiliarias con éxito

Cristian Lecaros el 12 mayo 2017

¿Sabías que los inmuebles son uno de los pocos bienes de inversión que normalmente no se desvalorizan a lo largo del tiempo? Normalmente al ser la tierra un bien finito no se puede aumentar la oferta de inmuebles de forma infinita, sumado a las restricciones de plan regulador por comuna, debemos prestar atención a algunos consejos para emprender antes de atreverse a invertir y buscar maximizar los resultados.

¿Comprar en verde o comprar en blanco?

Muchas personas compran viviendas “en verde”, es decir, firman un contrato de compra-venta sin que aún esté terminada la construcción de la propiedad. Este puede ser uno de los buenos consejos para emprender, ya que los costos se reducen ampliamente al comprar en esta modalidad versus el tener la propiedad terminada.

Ojo, hay que tener cuidado con saber diferenciar este modo de las compras “en blanco”, es decir, donde ya existe el permiso y terreno para la construcción, pero su inicio aún no se lleva a cabo. Si bien comprar en blanco es considerablemente más barato que comprar en verde, existen algunos riesgos, por lo que es importar asesorarse con empresas de prestigio en el rubro y años de trayectoria en el mercado. Normalmente mientras más temprano el proyecto inmobiliario donde invierta, mejor será el efecto plusvalía “Patrimonial” de mi inversión.

Investigar la zona

Otro consejo para iniciar con inversiones inmobiliarias va de la mano con el sector en donde quieras invertir. En este sentido generalmente mientras más consolidada sea la zona donde uno quiere invertir, menores serán las rentabilidades que podré obtener dado que la prima por riesgo es baja. Caso contrario zonas en pleno desarrollo normalmente tienen Capitalizaciones de Mercado más altas. Ejemplo perfecto de esto es Las Condes, con Cap Rate de 3% mas UF. Versus Estación Central con Cap Rate de 7-8% mas UF en promedio.

Arma un presupuesto personal o familiar

Antes de invertir en bienes inmuebles es necesario que establezcas un presupuesto para tu inversión. Es muy importante saber cuánto flujo mensual dispongo para poder cumplir sin contratiempos el compromiso mensual del pie para obtener finalmente mi crédito hipotecario. Asimismo, considerar los gastos operacionales, costos de contribuciones trimestrales, mantenciones y eventuales impuestos que debo cancelar al tener más de 2 inmuebles, entre otros.

Busca un buen corredor de propiedades

Si estás buscando destinar el mínimo de tiempo a tu inversión debes de buscar un buen corredor de propiedades para que él se pueda preocupar de administrar la propiedad con el mínimo riesgo de no pago posible, y de gestionar todos los posibles problemas de postventa que normalmente suceden en las propiedades recién entregadas, entre otros.

Comparar la rentabilidad pura del activo versus el costo del crédito

Para buscar mejorar la rentabilidad de tu dinero debes de evaluar cuál es la rentabilidad pura o ROA versus el costo del interés de tu banco si es que estás evaluando realizar una operación con crédito hipotecario.

El ROA se mide como el valor de arriendo por 12 meses, dividido el valor de compra en pesos de la propiedad. A este flujo de ingresos le debo descontar pago contribuciones, tasas de vacancia proyectado entre otros. Y en general todos los ítems que puedan descontar ingresos de este cálculo de rentabilidad, por lo que finalmente obtendríamos un ROA Ajustado.

A lo anterior de manera simple debo considerar el porcentaje de tasa de interés que le aplicará el banco o CAE a mi crédito. Si mi “ROA Ajustado” es superior al CAE, en términos simples haría sentido endeudarme a por ejemplo el 4% si el activo renta ajustado un 8%, dado que me llevaría un diferencial del 4%.

Una vez te encuentres en condiciones de dar los primeros pasos en la materia, lo mejor es buscar la asesoría de expertos para así dar con las soluciones que mejor se ajustan a tus capacidades. Y como dice el refrán "el que se rodea de sabios, sabio será". 

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